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區域型購物中心擴容 上海商業地產格局重構在即？來源：中國經營報 劉媛媛 石英婧2017-10-18 14:04盡管實體商業近年來遭遇集體唱衰，上海的城市商業綜合體數量卻在逆勢增長。就第三季度而言，不完全統計，上海新開的商業項目就包括嘉定日月光中心一期、吳涇寶龍廣場、丁香國際商業中心、凱德·星貿、港城新天地、上海萬象城等。開業時間則集中在7月到9月之間。
其中，上海萬象城於9月23日開業，這是華潤置地有限公司在全國的第14座萬象城，位於上海軌交10號線紫藤路站上蓋；凱德集團在上海的第六個商業項目“凱德·星貿”則於9月1日開業，地處靜安區漢中路地鐵站上蓋。據悉，此前於5月試營業的興業太古匯也將於11月正式開業。
連日來，《中國經營報》記者在走訪上述新開商業項目過程中發現，雖然定位及主打內容各有不同，但總體來看均偏向於體驗式業態，且仍然面臨著特色不突出，人氣略不足等問題。對此，興業太古匯相關負責人回應記者稱，興業太古匯定位精品、高質量的商業地產項目，且註重消費者的體驗，因此整體商業佈局與品牌選擇強調多元組合與個性混搭，為消費者提供豐富而多元化的選擇與體驗。
業內人士認為，隨著這些商業項目的相繼開業，上海商業地產競爭將愈加白熱化，新業態、新商圈的出現或將改變上海的商業格局。
上海擴大機電容器購物中心逆勢增長
據贏商大數據監測，截至2017年6月30日，上海、杭州、深圳新增商業面積居前列，其中上海新增商業面積≥3萬平方米的購物中心11傢、新增商業面積84萬平方米，居全國首位。
一邊在唱衰實體商業，一邊上海商業綜合體數量為何卻逆勢增長？上海中原地產市場分析師盧文曦在接受記者采訪時表示，實體商業遭唱衰是市場的趨勢，但不代表購物中心就沒有機會。通過差異化競爭，一些大型的商業綜合體依然能吸引消費。
對此，上海購物中心協會品牌專業委員會秘書長杜斌指出，一個大型商業項目的開業不是一兩年就能決定的，大部分需要佈局多年，可能在準備期間實體商業表現尚屬強勁。但上海作為一線城市，不管是消費能力還是人流量都無需擔心，因此很多開發商仍然看好在一線城市開發購物中心的前景。
那麼，近期新開業的購物中心表現究竟如何？根據公開資料，上海萬象城將有超300個品牌入駐，開業當天同步開業率為92%，項目總體量53萬平方米，其中購物中心24萬平方米、超A級寫字樓14萬平方米，此外還擁有3萬平方米的國際輕奢時尚酒店以及上海首傢地鐵博物館。
10月10日，本報記者來到位於閔行區吳中路上的上海萬象城。通過實地走訪發現，目前上海萬象城內部分品牌還處於圍擋裝修狀態，同時在LG、L1、L2尚有部分商鋪在無品牌標識圍擋狀態。客流量方面，開業三周的上海萬象城表現平平，與核心商區購物中心排隊就餐的情況不同，上海萬象城尚未出現這一現象，晚飯時間，大部分餐飲店內也隻有寥寥數位消費者就餐。
記者同時從相關論壇看到，眾多消費者留言表示，對上海萬象城較為失望，稱其與90%以上的商場無異，中規中矩，並無亮點與特色。
10月11日，記者又相繼來到凱德·星貿和興業太古匯瞭解其經營情況。這兩個商業項目地理位置相近，但體量懸殊較大，前者商業面積僅1.7萬平方米，而後者項目總建築面積為32萬平方米，其中購物中心面積10萬平方米。凱德·星貿大部分為兒童教育結構、培訓中心、餐飲等，興業太古匯則定位高端，入駐品牌內不乏國際名牌，比如Michael Kors、Coach、Kenzo等。
區域性購物中心發力
從上海第三季度新開業商業項目可以看出，除瞭凱德·星貿之外，包括嘉定日月光中心一期、吳涇寶龍廣場、港城新天地、上海萬象城等在內的商業項目均位於上海城市副中心以及郊區。
以上海萬象城所在的閔行區為代表，近年來吸引瞭眾多商業綜合體“投放”，目前已經擁有虹橋天地、龍之夢、七寶萬科廣場、怡豐城等多個人氣商業項目，另有城開中心、顓橋萬達廣場等在建或即將開業項目。閔行區經委相關信息顯示，根據不同功能定位和消費群體，目前閔行區已形成虹橋商務區、七寶、莘莊樞紐、虹橋吳中路和南方商城等幾大商圈。
根據目前公佈的信息統計，2018年上海還將有32個商業項目計劃開業，除瞭老佛爺百貨位於上海陸傢嘴中心之外，大寧久光、青浦萬達茂、復地·萬科活力城等都離中心區域有一定的距離。
盧文曦告訴記者：“上海外擴的趨勢還是很明顯的，人口都向外導出瞭，很多新開的盤也都在郊區，所以未來中心區可能人流會減少，而外圍區域人流會越來汽車重低音電容越大。”
杜斌認為，城市商業綜合體外圍化趨勢不僅僅是在上海，在很多大城市都有體現，可能會給商業格局帶來一些改變。“購物中心往郊區或市郊走是因為大城市中心的地越來越少，無法做出新的項目。當新的地方有瞭購物中心必然會分流掉中心區域的部分客流，帶來一些消費格局上的變化。”
網紅店、體驗式業態成趨勢
今年上海新開業的商業項目，以各種形式吸引客流。如興業太古匯就引進瞭網紅茶飲“喜茶”，獲得瞭不錯的人氣。而作為華潤置地在上海的首個萬象城項目，上海萬象城引進瞭首次進入中國的終極銀幕激光LUXE的百麗宮影城。
在滿足生活所需的基本業態基礎上，各大商業體還不約而同地引進瞭眾多IP主題體驗式業態。本報記者走訪過程中發現，上海萬象城引進Ole’進口精品超市、奧林匹克標準冰場、Meland兒童成長樂園等多種主題業態。興業太古匯則在試營業期間攜手迪士尼打造瞭“星球大戰”等“快閃店”。
興業太古匯相關負責人向記者表示：“我們涵蓋8大業態，約250傢不同定位的品牌，為消費者提供極具體驗感的消費空間及更多元的選擇。其中包括許多‘復合型店鋪’，比較強調混搭和‘嗲’的感覺，哪怕是一些耳熟能詳的品牌，入駐興業太古匯的都是新概念店、旗艦店，生活體驗的元素很豐富。”
不過汽車音響後級，該負責人同時強調，興業太古匯業態的佈局、品牌的選擇、活動的策劃等都是圍繞項目定位和消費者需求整體考量的，不會盲目追逐網紅店以及各種噱頭來吸引客流。
在盧文曦看來，這種大型的綜合體要承擔一定的社交功能，體驗店等業態就能帶動一定的人氣。未來實體商業追逐網紅、跨界、IP潮流一定會是一個趨勢。
“主題化，IP化，體驗式，這都是趨勢。萬眾創新以後，中國可選的品牌數量和類型多瞭很多，各種各樣的品類出現。當選擇多的時候，就會出現錯位，如果不在品牌上錯位，就在活動上錯位。比如大悅城主打運動的概念，萬科主打傢庭概念，以後老的購物中心都要慢慢轉型。”杜斌認為，體驗式業態的出現將會對一些傳統購物中心造成很大的沖擊。在這一情況下，老購物中心的模式必須改變，但要註意不可盲目跟風。
（來源：中國經營報 劉媛媛 石英婧）
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